西红门橡树湾全盘体量超过34万平方米，先后三次拿地，是投资超百亿的大型社区。

　　“华润，退房。“上周末，一则业主集体要求退房的视频在小红书等社交平台上流传。维权事件发生地位于北京大兴西红门板块的橡树湾售楼处，”517“新政出台后，网红楼盘橡树湾突然宣布大幅降价，109平方米三居均价5.4万/平方米，不限制楼层，并且赠送25万元的停车券，套均降价幅度超过150万。

　　西红门橡树湾一位业主表示，三期降价卖，一期和二期上车早高价入手的业主赔了100多万，亏的太多了。

　　据媒体报道，项目处负责人表示，项目半年来几乎没卖出去几套，降价也是不得已而为之，也得到了相关部门的允许。

　　PART ONE

　　大体量红盘降价促销

　　西红门橡树湾全盘体量超过34万平方米，先后三次拿地，是投资超百亿的大型社区。

　　2021年10月，华润+中铁置业联合体以底价68.5亿元竞得大兴区西红门镇DX04-0102-6011等地块，建设用地面积7.1万平方米，规划建筑面积约17.83万平方米，销售指导价为6.6万/平方米。

　　2022年9月，华润又联合中铁置业、北京兴创，拿下西红门6013地块，以底价25亿元成交，占地面积约2.79万平方米，建设用地面积约7万平方米，销售指导价也是6.6万/平方米。

　　2023年5月，华润再次联手中铁以37.26亿元+1.8万平方米现房销售面积竞得6005、6007地块，土地面积约4.1万平方米，规划建筑面积约9.37万平方米，销售指导价6.6万元/平方米。

　　橡树湾项目一度成为区域红盘。2022年西红门橡树湾一期首开销售额达到19.54亿元，创出全年60.23亿元的佳绩，成为大兴年度区域销冠。克而瑞数据显示，2月，北京TOP30项目共实现成交额41.84亿元，其中成交金额超过2亿元的项目有4个，西红门橡树湾就是其中一个，位列区域第一。

　　目前，一期和二期期房销售已经接近尾声。二期项目成交均价6.4万元/平方米。主要在售的是去年国庆前开盘的三期橡树湾文园，精装交付，主要面对的是刚需和改善客户。

　　住建委官网显示，截至发稿，项目网签156套，均价为63855.27元/平方米。

　　而从去化上看，文园不及晚其三个月开盘的邻居中建玖玥府。住建委官网数据显示，中建玖玥府12月8日取得预售证，截至发稿，已签约236套，均价为64366.12元/平方米。

　　据悉，橡树湾文园和中建玖玥府项目不仅在位置上极为接近，产品设计重合度也较高。西红门橡树湾户型包括75平方米两居，95-107平方米三居，128平方米四居，三期总计近3000户。中建玖玥府一共设计19栋4-15层的洋房及小高层产品，户型面积约79-154平方米三居和四居，共计1106户。

　　业内人士表示，从产品户型设计上来看，中建玖玥府更受客户欢迎，这也是即使晚开盘了三个月，其销售也更快原因之一。

　　事实上，作为同个板块的竞品，两个项目近期一度陷入价格拉锯战。今年4月，中建玖玥府推出特价房源，98平方米三居户型单价5万起步，不超过6万；108平方米三居特价房，最低总价606万，折合单价约为5.6万元/平方米。

　　与此同时，西红门橡树湾三期也进行降价促销，109平方米三居均价为5.4万/平方米，不限制楼层，且赠送25万元的停车券。

　　“项目销售的确不如中建玖玥府，所以降价是势在必行的。“橡树湾文园处销售介绍，只有109平方米的降价了，赔钱赚吆喝，目前已经没剩几套了。

　　PART TWO

　　南城新盘扎推 开发商急于回笼资金

　　事实上，近段时间以来，北京新房降价促销不止橡树湾一个项目。

　　比如，位于北京通州的招商璀璨公元项目，清明假期推出“买一送一”购房促销引发行业热议，买77平方米两居免费送一套烟台108平方米海景现房。

　　璀璨公元位于通州区梨园板块，定位偏向刚改客群，销售指导价为6.2万元/平方米，有建面约77—143平方米的二至四居五种户型，促销的77平方米房源总价在477万左右。

　　此外，今年，大量新房项目都集中在丰台、大兴，这两个区域推出的降价促销项目也比较多。大兴旧宫中海兴叁号院，144平方米四居，总价864万/平方米，折合单价约为6万元，而项目指导价是7.7万元/平方米。

　　丰台新宫森与天成，125平方米四居，总价835万元，折合单价约为6.68万元，指导价是8.3万元/平方米。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，目前开发商普遍降价，源于市场变化，供大于求；很多开发商的资金出了问题，可能因为现金流紧张或者需要偿还贷款而被迫降价销售，以快速回笼资金；很多普通民众的购买力下降，开发商为了刺激销售，可能会采取降价策略；在竞争激烈的市场中，开发商可能需要通过降价来吸引潜在买家，尤其是当周边有多个项目同时推向市场时。

　　如果项目中途降价，势必会对前期已经购房的业主造成经济损失，这也是此次橡树湾业主集体到售楼处维权的原因，那么，业主要求退房是否合理，有何注意事项？

　　对此，王玉臣提到，业主退房是否合理要看具体情况，如果开发商曾经承诺不降价，业主可以视情况去维护自己的合法权益。遇到类似情况，业主可以通过三种方式保护自己的合法权益。

　　第一，看合同及其它相关书面文件。原价购房的业主可以找与开发商签订的购房合同以及其它相关书面文件，查看是否有关于降价的限制性约定，如果有相关约定，业主可以据此要求开发商承担相应的责任。

　　第二，看备案价格。如果当前的售价已经低于备案价很多，那么开发商可能存在恶意降价、不正当竞争、违反商品房销售明码标价规定等行为。原价购房的业主可以向相关部门提起违法查处申请，要求相关部门在规定的时间内履行职能。

　　第三，在上述工作的基础上聚富人，与开发商进行沟通和协调。如果开发商态度比较积极，愿意对原价购房的业主进行补偿，可以协商出一个具体的补偿方案，并落实到协议里。